文 | 佘宗明

2019年1月，首创东谈主左晖在接受某节目采访时，被问到“如何看待行家认为中介费太高的问题”。

左晖回答，从天下鸿沟看，中国中介费并不算高，“中国费率大约在2.5％傍边，好意思国、日本都是6％，南非是8％，香港虽然是2％，然则有预付用度。”

他默示，“这个行业如若思有一些高修养的东谈主去办事的话，大约需要牙东谈主收入是城市东谈主收入的1.2倍。”

2021年5月，左晖因病死字。

社会对他的评价严重南北极化：一边是圈内东谈主士握住援用他那句“作念难而正确的事”和配上烛炬神色记号，以示诅咒，一边却是多个社区里对他尽是恶评。

“吸血”“报应”，成了高频词。有的网民乐祸幸灾：开瓶啤酒庆祝下。

那时候，他创立的贝壳正堕入冰火两重天的公论处境：冰，是肇端于2020年8月的甲醛房风云，自如口碑因此降至冰点；火，是贝壳自2020年8月上市成为“中国居住办事平台第一股”后市值一皆超恒大赶万科，到2021年3月一度达到约2000亿好意思元。

两相对照，例必会为其时流行的“吊街灯”叙事提供标靶。

左晖被骂，更挫折的原因还在于偏高的中介费。

对中国购房者而言，房产中介向来不是个容易被待见的群体。

催单逼单的套路，瞎忽悠乱欢跃的作念派，坏心抬价赚差价的作念法，都让房产中介群体的默许信誉值降为了负数。

正因如斯，“取消房产中介”的声息总会间歇性地泛起。从中介小哥到置房看管人再到房产牙东谈主的定名变更，都莫得改换该群体的全体形象。

2021年8月，杭州推出二手房交游监管平台，上线“个东谈主自主挂牌房源”功能，就被不少东谈主解读为“要革房产中介的命了”。

这其中，高中介费又是公论诟病的密集地带。

而在高中介费方面，链家真的要承担一半的火力。

因为提及链家，好多东谈主思到的便是“两个标杆”：除了房地产经纪办事的标杆除外，还有高中介费标杆——在北京，链家中介费频繁由两块组成，一是2.2%的基础办事费，二是0.5%的担保办事费，加起来是2.7%。

这是什么倡导？买套在四环内平平无奇的价钱800万傍边的二手房，中介费得交约20万。

别说公论场的主力是由月薪三五千元的打工东谈主组成，便是五环内的白领，都会合计这偏高。

链家今天挨的骂里，至少50%以上都跟高中介费酌量。

时于当天，链家不降中介费也不成了。

01

在现存的北京区域中介费率引申了12年之久后，动作中国房产中介头号玩家的链家，在9月26日晓喻将对中介费收取圭臬作念出拯救。

拯救主要有两块：

1，降中介费率，由底本房屋成交价的2.7%拯救为2%。

2，变“单佣”为“双佣”，由底本全部由买方承担变为由交易两边共担。

也便是说，买方方法上要承担的中介费要降了。

对链家来说，对买方降中介费，已是不得不为。

不降，政策不允许。

本年5月8日，住建部跟市集监管总局聚集印发的《对于法式房地产经纪办事的意见》，明确建议要合理镌汰住房交易和租借经纪办事用度、疏浚由交游两边共同承担经纪办事用度等。

这被部分业内东谈主士称作“某壳定制版”：就差点链家的名字了。

毕竟，链家是将中介费率打上去的先驱。

不降，市集份额也不接受。

拿北京二手房市集来说，链家市集份额从2008年起就居首，之后捏续攀升：2010年是30%、2011年是38%，2012年是47%，2013年是50%，岑岭时期接近60%。

之后长期保管在50%傍边，客岁仍达到45%以上。

可本年以来，其份额显着下滑：

本年1月，全北京存量房一共网签了9491套（含非住宅），链家共成交了3481套，市占率独一36.67%。

4月份，网签15984套，链家市占率为34.7%。

8月份，链家市占率回升到了39.33%，可仍不及40%。

虽然第一位置难以撼动，可份额被蚕食亦然不争事实。

在此配景下，链家以降价来谋求俯冲上风，也在情理之中。

这就像，特斯拉在中国造车新势力的冲击下，聘请了以降价来降维打击。

02

但与其说是链家把中介费降下来，不如说是楼市集所将中介费打了下来。

当下的楼市景气度，已用不着多说。

窥一斑而知全豹，恒大碧桂园都是那一“斑”。

与之伴生的变化是：往日楼市全体上是卖方市集，卖房主谈主说了算，当今则是买方市集，捏币不雅望的购房主谈主占主动。

在“卖方市集”阶段，你思让业主掏中介费，都不大实践。

这就跟许多婚介结构组织相亲会如出一辙。

绝大多数相亲会，收钱只收男方的、不收女方的，因为男多女少。

某种进度上，这些相亲会亦然“女方市集”。

对链家而言，降中介费亦然幸免给国度房地产行业复苏大计添堵的不二之法。

如今，随着楼市从增量时期转向存量时期，二手房交游已成楼市交游的大头。以北京上海为例，二手房占市集成交比例越过80%。

大量二手房都依赖中介居间成交，是以房地产调控重点从设备商转向房产中介，已通例必之势。

自7月底政事局会议定调“我国房地产市集供求关系发生要紧变化”以来，镌汰中介费更是被视作镌汰购房本钱的挫折一环。

亦然在7月，链家曾在野阳北苑试点引申“客户承担1%，房主承担1.7%”的双边收费模式。

虽说习尚了“单边收费”的北京卖房者心思上并不乐意接受，但所在会逼着他们折腰。

有媒体报谈，北苑大区的挂牌业主接受双边收佣的比例，最终从率先的20%-30%，普及到90%。

没办法，你不接受，近邻的张三李四接受了，屋子就更容易卖出去了，能不急吗？

这充分标明，当楼市下行时，处在存量房供给侧的房主内卷会更严重。

这恰是链家鼓舞中介费“双向收取”的良机。

说白了，链家下调买房的中介费，便是楼市供需所在变化的链式反馈向二手房交游费率鸿沟的延长。

楼市过得好，链家随着吃饱。楼市很凄怨，链家也会受冲击。

03

这些年来，链家和贝壳因为高佣金（即高中介费）问题而被骂得挺惨。

在我看来，它既冤，又不冤。

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说它冤，是因为许多诟病都是对“中介”碰到标签化和恶名化后的成见，是对房产经纪办事专科度的低估。

说它不冤，是因为它收取的高佣金很难为其取得免于品评的豁免经验——在北上深买套堪堪够住的屋子，要被收取十几二十万的中介费，这是不是溢价，谜底不言自明。

在好多东谈主看来，房产中介便是坑绷诱拐的代名词，作用等同于掮客，酌定就帮着跑跑腿。

可事实上，房产经纪办事对应的本钱其实涵盖了好多方面：看得见的店面租借本钱、职工管制本钱、带看时期本钱，看不见的获客引流系统洞开柔和本钱，甄别房源真假本钱等，都是本钱。

据统计，从房源托付到客户匹配、促成交游、后期过户、物业交割，户口迁出等，二手房交游的大小经由涵盖了几十项。

从经济学角度讲，房产中介的存在，无非是对科斯定理的考证——它们最大的作用，其实是镌汰交游本钱。不然的话，房产中介行业就很难存活下去。

号召“取消房产中介”的东谈主，也许只看到了房产中介的乱象，却没看到中介办事背后的交游本钱问题。这显着不是号召让政府遴选就能措置的。

就链家来看，它前些年在北京地区敢收取高于同业的高达2.7%的中介费，也有其底气，那便是比同业提供了更优的办事。

不是说链家作念得有多好，而是它被同业映衬得好。

虽然并莫得跟“屠龙者终成恶龙”的剧情绝缘，前些年搞排他性独家房源、营造垂死氛围催单逼单等乱象不少，甲醛房更是尤显恶劣，可从竣工数字上看，链家算是房产中介行业的优等生。

多年来，链家和贝壳都是以行业颠覆者的形象存在。

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21世纪初房产中介行业起步来源时，房产中介的主流生涯技术如故“吃差价”与“行纪”——前者是诳了卖方骗买方，后者是低买高卖去炒楼，实质便是应用信息差赚差价。

是链家2004年第一个跳出来喊出“透明交游、签三方约、不吃差价”的阳光功课标语，用老淳重大赚中介费成为了行业里的清流。

到了10年代，东谈主们找房习尚渐次转到线上，可用假房源引流成了行业惯例。

是链家2011年在此前树立“楼盘字典”的基础上发起“真房源”活动，制定了“委果存在、委果在售、真不二价钱、委果图片”四大圭臬，明确“敢欢跃，真赔付”，鼓舞了行业圭臬的上移。

及至其后，贝壳推出首个牙东谈主配合（ ACN）集聚，链家牙东谈主开脱低学历标签、逾80%领有高级学历，作念出“电话营销，扰一赔百”欢跃，都切实普及了房产经纪办事品性。

尽管说，链家也会有如此这般的问题，但左晖确乎改换了中国房产中介行业。

最起码，在今天，租房得去电线杆上找，打电话往日10个所谓“房主”9个是中介的情况，也曾很少有了。

04

链家带动行业进化的价值值得细目，可这不等于2.7%的中介费收取圭臬不不错置喙。

2.7%的中介费，其实是法定圭臬上限（不越过2%，可浮动10%）的基础上再多收0.5%的担保办事费。

这背靠的，是两个事实：1，房产中介行业竞争强度诚然大，线索仍很低；2，链家此前并未找到充足的利润守旧点。

链家登上王座后，其后的挑战者不少，但链家和贝壳靠办事品性和头部效应成立的壁垒，并未被直快击垮。

无论是房天地如故爱屋及乌，都曾挑升用“互联网+”去颠覆链家的“王权”。

但房产经纪办事是个重钞票生意，企图以O2O的纯线上信息撮合或线下经由浅线索介入“以轻击重”，很难撤废假房源、乱涨价等问题。

这并莫得将链家从大哥位置上挑落。

而大哥是有行业规则制定权的。